环境筹划团队致力于前瞻性、统筹性、一体化的环境法律服务，人居环境法律服务是团队业务研究的重要组成部分。物业企业是人居环境建设的关键一环。本文梳理了山东域内物业企业需要关注的50个法律常识，旨在为物业企业提供基本法律指导，帮助物业企业规避相关法律风险，化解争议。
（八）其他物业管理事项。一般以法定（如《传染病防治法》、《消防法》等）和物业服务合同约定为准。
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
物业企业发现以上禁止行为的，除了劝阻、制止，还应报告物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等有关部门。注意，报告是义务，不报告则违法。如因未尽到报告义务致使损害发生或损失扩大，物业企业需要承担相应责任。
参考依据：《物业管理条例》第七条，《山东省物业管理条例》第四十四条、第五十五条，《侵权责任法》第三十七条
物业管理区域，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，由物业主管部门进行划分登记。
物业管理区域可以调整，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到50%以上的业主同意后，由物业主管部门重新进行划分登记。
业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意，然后到有关部门办理相关证照和手续。
如果物业服务合同未约定提供该项服务，则可不提供。如物业企业愿意提供，其有权与业主根据服务内容、服务质量协商收取报酬。
参考依据：《物业管理条例》第四十三条，《山东省物业服务收费管理办法》第三十三条
业主、物业企业均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
物业企业提供的是公共区域的秩序维护、安全防范、安全事故救助等事项的协助管理服务。如无约定，物业企业不对业主家中的财物安全负责。但物业企业未能履行物业服务合同的约定（如未按约定对进入小区人员查问、登记），导致业主人身、财产受到损害的，应当承担相应责任。
参考依据：《物业管理条例》第三十五条、第四十六条，《山东省物业管理条例》第六十五条，《山东省物业服务收费管理办法》第七条
物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由开发商负担；超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支新利体育。
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
另外，物业企业应当在物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，以便业主委员会向新聘物业企业移交。
注意，《物业管理条例》并未规定原物业企业直接向新物业企业移交材料。新旧物业企业之间直接移交的，建议取得业主委员会认可。
物业公共服务，指物业企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁月嫂、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。
政府指导价变动，物业企业可以在政府指导价变动范围内相应调整物业公共服务费。
因服务成本变化需要调整物业公共服务费标准的，物业企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。自调整物业公共服务费标准之日起10日内，向所在地价格主管部门备案。
符合交付条件的房屋，买房人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知买房人办理交付手续之日起由买房人交纳。
普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房产证的，以房产证载明的房屋建筑面积计收；未办理房产证的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。
普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。
房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业企业与业主或者物业使用人另行约定。
普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过60%，即至少减收40%。
另外，业主长期空置住宅时，应当告知物业企业，并与物业企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
参考依据：《山东省物业服务收费管理办法》第十七条、《山东省物业管理条例》第七十五条
向业主收取物业服务费用（注意不仅是物业费）。如业主与物业使用人（暂住人或租户）约定由物业使用人交纳物业服务费用，则应向物业使用人收取，业主承担连带责任。当然，他人（包括物业使用人）可以自愿代业主交纳。
另外，业主的连带责任不只体现在物业服务费用的交纳上。如物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，业主也应当承担连带责任。所以，在物业管理活动中，业主实际承担了“兜底”责任。业主在选择租户时，需要谨慎。
物业企业依照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的，物业企业或业主委员会应当督促其限期交纳，业主委员会可以在物业管理区域内的显著位置予以公示；逾期仍不交纳的，物业企业可以通过诉讼等方式追缴。
但是，如果物业企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主或者物业使用人有权拒交。
物业企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费用，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳（如一楼住户拒交电梯费）。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费用。
参考依据：《物业管理条例》第六十四条，《山东省物业管理条例》第五十六条、第七十一条，《山东省物业服务收费管理办法》第四十条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
不可以。有的物业服务合同中有此约定，但此类约定逾越合同相对性、侵犯供水供电企业权利，属于无效约定。
即使业主未交水费、电费，停水停电措施也应由供水供电企业实施，而非物业企业。
不过，二次供水的情况下存在例外。如果二次供水运行维护费尚未计入城市公共供水总成本，而是由物业企业实际承担，那么业主拒交二次供水运行维护费，物业企业可以对该业主停止二次供水服务。然而停止二次供水服务不等于停止供水服务，该处理方式可能引起更多的问题，无助于化解矛盾，不建议实施。
普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。
车位租赁费由开发商收取。开发商委托物业企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业企业不得收取。
使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。
普通住宅前期物业停车服务费标准，由开发商与物业企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业企业约定。
但不是一律收费。停放的不是机动车的，免收停车服务费。对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，免收机动车停放费。
没有义务，除非物业服务合同有约定。业主对汽车有看管要求的，可与物业企业另行约定。
对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。
普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体收费标准由物业企业在政府指导价范围内确定；其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。
参考依据：《山东省物业管理条例》第五十一条、《山东省物业服务收费管理办法》第二十四条
停车服务费由物业企业收取。车位场地使用费属于全体业主共有，可以由物业企业代为收取。
长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的免费。
另外，许多地区已出台文件，规定了停车服务费和车位场地使用费的每小时、每日收费上限。
其他服务收费，是指除物业公共服务费、机动车停放费之外，由物业企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用，以及涉及物业企业和业主或者物业使用人的其他收费。
其他服务收费实行市场调节价，由物业企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定；国家、省对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的，照其规定。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的（如需要办理施工许可证），应当依法办理批准手续。物业企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
业主或者物业使用人负责将室内装修产生的建筑垃圾运至指定的地点存放，物业负责清运，费用由业主或者物业使用人承担。
可以。业主或者物业使用人应当与物业企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业有权制止，并及时向有关行政管理部门报告。
可以。物业企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
参考依据：《保安服务管理条例》第九条、第十二条，《公安机关实施保安服务管理条例办法》第十三条
参考依据：《保安服务管理条例》第十八条，《公安机关实施保安服务管理条例办法》第二十四条
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。这些设施的设计、建设、维护和管理由专业经营单位负责。
专业经营单位单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
参考依据：《物业管理条例》第五十一条，《山东省物业管理条例》第十六条、第七十九条
可以。物业企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
不可以。专业经营单位不得强制物业企业代收费用和提供无偿服务，不得因物业企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。
有关单位动员居（村）民小组长、楼门栋长等自治组织成员、物业企业和志愿者，对居民院落（楼、门、栋）、小区、驻区单位、商业企业等进行细致摸排。
参考依据：民政部、国家卫生健康委《关于进一步动员城乡社区组织开展新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（民发〔2020〕9号）
要充分发挥物业、居（村）委会等的作用，确保有专人负责，定时定点清理垃圾和废弃物，消除卫生死角。
加强重点人群管理（包括物业、保安、食堂人员），与相关服务企业建立联防联控责任，严格管理派遣服务人员，规范手卫生、环境保洁和消毒操作流程。
参考依据：民政部、国家卫生健康委《关于进一步动员城乡社区组织开展新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（民发〔2020〕9号）,全国爱卫办《关于深入开展爱国卫生运动做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》（全爱卫办发〔2020〕2号），国务院《应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制关于依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》（联防联控机制发〔2020〕28号）
有关单位对空巢（独居）、生活不能自理且子女亲属已接受隔离治疗，或者子女亲属参加疫情防控一线工作无暇照顾的老年人等刚需群体，经与家属协商一致，在安全防护前提下，充分发挥联防联控机制保障作用，动员村（居）民委员会、物业企业、养老服务机构等做好上门帮扶或接收入住养老机构。
对因疫情影响在家隔离的留守（空巢）、独居老年人特别是高龄、失能老年人，有关单位要在督促家庭成员履行赡养（扶养）责任的基础上，引导村（居）委会、物业企业、社会新利体育组织、志愿者等，有针对性地开展走访探视、精神慰藉、生活照料等服务。
参考依据：民政部办公厅《关于印发养老机构新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指南（第二版）的通知》（民电〔2020〕18号），民政部办公厅《关于在疫情防控期间加强特殊困难老年人关爱服务的通知》（民办发〔2020〕7号）
有关单位积极协调有关部门和小区物业，在符合各地相关规定和保证食品卫生安全的前提下，支持企业采取店铺外摆、露天市场、团购、无店铺等方式进行销售，便利社区居民生活。
鼓励电商、快递等企业与实体店、商务楼宇和小区物业等合作，开展末端配送服务合作。
参考依据：商务部《关于应对新冠肺炎疫情做好稳外贸稳外资促消费工作的通知》（商综发〔2020〕30号）
有关单位指导物业企业积极配合街道和社区居委会关于疫情防控的工作安排，严格落实小区人员出入各项管理规定，在小区出入口设立体温检测点，加强对外来人员、返城返乡等人员登记，一旦发现异常情况及时向有关部门报告。
参考依据：山东省住房和城乡建设厅《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》
2020年2月4日，山东省人民政府办公厅出台《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》，支持中小企业度过疫情。
一是强化金融支新利体育持。包括加大信贷支持力度、降低信贷融资成本、降低企业担保费率、加强应急转贷基金使用、实施疫情防控重点保障企业贷款财政贴息、实施贷款风险补偿政策。
三是降低运营成本。包括减免中小企业房租、延长合同履行期限、增设创业孵化基地和园区运营补贴、加大创业担保贷款扶持力度、缓解企业用能成本压力、降低企业物流成本。
四是加大稳岗力度。包括支持企业不裁员少裁员、阶段性延长社会保险补贴和岗位补贴期限、稳定企业劳动关系、重点支持面向中小企业的公共就业服务、优化补贴办理流程。
山东省住建厅明确要求各有关单位按照《若干意见》落实对物业企业的财政补贴政策；可允许物业企业参照生活服务业享受相关优惠政策。
此外，山东省政府明确，各市可对疫情期间承担居民生活保障任务的批发零售企业和参与属地疫情防控工作的住宅小区物业企业给予适当补贴。
参考依据：山东省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》鲁政办发[2020]4号，山东省人民政府办公厅《关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》（鲁政办发〔2020〕5号），山东省住房和城乡建设厅《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》
有的。对参与疫情防控的一线医务、环卫、公交、物业等行业公租房保障对象，承租公租房实物房源的，减免疫情防控期间租金；领取住房租赁补贴的，疫情防控期间按其享受的住房保障标准2倍发放。自2020年1月起到疫情解除后两个月，逾期缴纳公租房租金的家庭不计入个人信用记录。
参考依据：山东省住房和城乡建设厅《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》
物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
物业企业与业主、业主大会、业主委员会之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
此外，还有专门的物业服务收费纠纷调处机制。业主、业主大会、业主委员会与物业企业之间对物业服务收费有争议的，可以向县级以上人民政府价格主管部门申请调解处理。价格主管部门接到申请后，应当及时进行调解处理。调解不成，可以依法申请仲裁或提起诉讼。
参考依据：《山东省物业管理条例》第八十三条，《山东省物业服务收费管理办法》第四十一条
物业企业与专业经营单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
庄超，山东德衡律师事务所律师，联席合伙人，德衡律师集团环境资源专业委员会副主任，西海岸办公室管理主任；中国“环境筹划”首倡人，环境筹划专家，具有环境影响评价工程师资格；从事环保工作13年，其中环境部门工作8年，获执法工作先进个人和法制宣传先进个人等多项荣誉；多次以专家身份受邀参加环境部门听证会和自然资源部北海局研讨会；撰写专业文章二十余篇；代理的一起行政案件入选最高人民法院中国应用法学研究所《环境资源审判典型案例选编》；创办《老庄环境法律茶座》公众号，固定于每周五下午2时-4时在青岛西海岸国贸大厦27层2712举办老庄茶座，与企业面对面共商环境法律问题，为企业答疑解惑。
张翠，山东德衡（西海岸）律师事务所青工委主任。擅长民商事争议解决 , 国际贸易纠纷解决、海关认证服务，参与维护公司日常法律实务，曾为多家国有企业及央企提供法律顾问服务，为国家大型企业提供海关认证申请服务，参与办理多起民商事合同纠纷案件。
成琳，山东德衡（西海岸）律师事务所律师助理。擅长企业并购与重新利体育组，审查与修改合同，以及合规内控等公司法律事务。曾参与大型国有企业并购项目，为大型国有企业提供法律顾问服务，参与上市项目尽职调查，并参与办理多起民商事纠纷案件。语言能力优异，精通法律英语并熟练掌握韩语。
姜在航：国防科技大学军事学学士，山东德衡（西海岸）律师事务所律师助理，擅长于复杂商事争议解决，公司治理，投资并购和证券融资，曾为某大型投资集团提供法律顾问服务，参与办理过多起商事合同纠纷案件，具备扎实的法学和经济学理论基础。
✦质控人：黄超宇 房地建工业务中心副总监、商业物业运营管理专业委员会主任
